22 de Febrero de 2012
Fuente: Real Estate Press, S.L.
Así, hace un año, tomar riesgos inmobiliarios parecía que era lo que se debía hacer, a juzgar por el volumen de inversión que se realizó en el primer semestre del año pasado, cuando los inversores volvieron al mercado, para comprar activos de los distintos segmentos que lo componen, como no lo habían hecho desde comienzos de 2008. De repente, se había desprovisto de riesgo a una amplia gama de activos que habían sido descartados en 2009 y 2010.
Ahora, en estos comienzos de 2012, vuelve de nuevo el miedo al riesgo y los inversores solo se sitúan en aquellos activos que se consideran seguros. En términos inmobiliarios, un activo seguro es un inmueble prime, que esté alquilado en su totalidad y se encuentra en uno de los mercados principales.
Pero esta aversión al riesgo está reduciendo la seguridad en los mercados más caros del mundo. Al igual que ocurre con los bonos que disfrutan del mejor rating, las propiedades prime han aumentado su precio, sin tener en cuenta que los fundamentales pueden seguir siendo débiles.
En cierto modo, la reputación de bajo riesgo de estos activos puede ser ilusoria. La búsqueda de un refugio seguro para el dinero en propiedades inmobiliarias, por parte de los inversores, ha elevado los precios de estos inmuebles y llevado los rendimientos a niveles insostenibles, situación que se haría más patente en el caso de que subieran los tipos de interés.
En el West End de Londres, una tienda de lujo, buque insignia de comercio minorista, recientemente se adquirió con un rendimiento mínimo histórico del 2,9 por ciento. En América del Norte, edificios de apartamentos de alquiler en los barrios de moda se adquieren con un rendimiento del cuatro por ciento o incluso por debajo, y en Shangai, donde el gobierno actúa con decisión para reducir la presión sobre los precios de los edificios residenciales de lujo, los de oficinas se adquieren con rendimientos del cinco por ciento, por debajo del de los bonos del Estado.
Mientras tanto las inversiones con riesgo han encontrado un hueco en las montañas de deuda inmobiliaria acumulada durante la era de la burbuja de crédito están empezando a desmoronarse. NAMA, el banco malo del gobierno irlandés, está subastando en grandes paquetes los activos que componen esa importante cartera de 72.000 millones de euros en préstamos no rentables, cuyos subyacentes están situados en toda Europa y América del Norte. En diciembre, Royal Bank of Scotland y Lloyds se desprendieron de grandes carteras de préstamos inmobiliarios que se vendieron con descuento.
Barclays y HBOS ya han salido de sus préstamos en América del Norte y Asia a través de intercambios en el mercado secundario.
Los bancos franceses y alemanes están a punto de empezar a vender, ya que la crisis del euro y las obligaciones que derivan de Basilea III obliga a estas instituciones a disminuir de nuevo la deuda.
Los bancos estadounidenses se enfrentan a un número importante de vencimientos de deuda y están fortaleciendo su balance para empezar a vender. Mientras tanto, el dinero inteligente está entrando en deuda inmobiliaria «mezzanine» donde los rendimientos pueden ser dos, tres o incluso cuatro veces más alto que el rendimiento de la deuda principal o que en la inversión directa. Muchos de los que compraron deuda esperan arrebatar el control de la garantía real al prestatario original.
Sin embargo, hay una gran variedad de activos inmobiliarios considerados como secundarios, detrás de esos inmuebles supercaros y de bajo rendimiento. Se trata de edificios parcialmente arrendados y los que pertenecen a otros sectores con los que los inversores no están familiarizados, tales como clínicas y consultorios médicos, residencias de estudiantes próximas a las universidades, etc. Que ofrecen mejores rendimientos y no se sabe bien, si con mayor riesgo. La inversión se dirigirá a ellos, porque no hay suficientes edificios prime para todos.