15 de Noviembre de 2011
Fuente: elmundo.es
Todas las previsiones sobre el mercado de inmobiliario apuntan hacia una misma dirección: a la baja. La última llega desde Bankinter, que en su informe ŽEl mercado inmobiliario residencial en EspañaŽ [Pdf]define el futuro de la vivienda con una esclarecedora conclusión: «El mercado inmobiliario español proseguirá su travesía del desierto durante los dos próximos años (hasta 2013)». Entre las posibles soluciones que plantea en su análisis está la creación de un Žbanco maloŽ para los activos de la banca. Una decisión que cree que tomará el próximo Gobierno.
La crisis, el menor incremento de la población y la contracción del crédito, los lastres
El banco basa su negativa previsión en el hecho de que «la demanda de vivienda nueva continuará mostrando una gran debilidad». «El consumo muy lento del ŽstockŽ actual, fruto del ajuste de la construcción y no de un repunte de la demanda, y la reducción continuada de los precios serán la tendencia dominante en los dos próximos años», afirma en su informe. La ralentización del crecimiento económico, el menor incremento de la población y la contracción del crédito, según el estudio, los grandes lastres con los que tendrá que convivir el sector en este periodo.
Bankinter apunta a 2013 como el primer año en el que la economía española volverá a ser capaz de generar empleo de forma sólida, clave para despertar la compraventa de casas. Como consecuencia directa, estima que será a finales de 2014 cuando se reactive la actividad promotora inmobiliaria. «Esta estimación supone retrasar en 12 meses la recuperación del mercado inmobiliario con respecto a la visión expresada en nuestro anterior informe publicado en abril», reconoce.
Primeros incrementos de precios en 2014
Cifra el abaratamiento total de las casas desde el inicio de la crisis en un 30% en términos reales
Con este panorama en el horizonte, Bankinter «cree que la caída de precios continuará, al menos, hasta finales de 2013 y los primeros incrementos de precios no llegarán hasta principios de 2014». De este modo, calcula que hasta entonces el valor medio de las casas «sufrirá un ajuste adicional de un 6%, lo que situaría la caída total desde el inicio de la crisis en un 22,1% nominal, prácticamente un 30% en términos reales».
Entre los factores que seguirán presionando a los precios a la baja, Bankinter destaca el aumento del tipo de interés variable medio aplicado a las hipotecas como el principal. Además, también jugará a favor de esta depreciación el ratio de esfuerzo financiero para la adquisición, que se sitúa en 6,4 años de renta familiar disponible. «A pesar de que este ratio se ha reducido desde un máximo de 7,7 años, consideramos que el ajuste de los precios debe continuar para que el ratio de esfuerzo se aproxime al de otros países como Reino Unido (4,4 años) o EEUU (2,9)», señala el análisis de Bankinter.
ŽHasta 2014 no se registrará una caída importante del ŽstockŽŽ
Este abaratamiento, sien embargo, no será clave para impulsar las transacciones. Algo que se seguirá reflejando en el excedente de pisos. «La escasa demanda provocará que el ŽstockŽ actual, que situamos en unas 850.000-900.000 viviendas, se consuma de forma muy lenta. Por lo tanto, creemos que hasta 2014 no se registrará una reducción significativa de esta sobreoferta», apunta Bankinter en su informe. «En 2010 se registró un descenso testimonial del 0,01% y este pequeño cambio de tendencia no puede interpretarse como un verdadero punto de inflexión», dice el informe.
La actividad constructora seguirá en mínimos
Mirando al futuro a corto plazo, Bankinter calcula que durante este ejercicio 2011 el número de viviendas nuevas vendidas será ligeramente inferior a 200.000 unidades. Un dato que se mantendrá en 2012. Será en 2013, según esta entidad, cuando el mercado podría repuntar ligeramente: «Tan sólo una mejora del contexto económico en el segundo semestre de 2013 permitirá que las ventas se sitúen ese año en unas 250.000».
En 2012 se registrará un mínimo histórico en el número de viviendas iniciadas, en torno a 90.000-100.000
En cuanto a la actividad constructora, la previsión resulta aún menos alentadora. Según este informe, «el año 2012 registrará un mínimo histórico en el número de viviendas iniciadas, en torno a 90.000-100.000». Respecto al dato de casas terminadas, éste se situará en 160.000-170.000 en 2011, un 40% menos que en 2010. «La actividad promotora no se retomará con vigor hasta que el ŽstockŽ haya descendido por debajo de las 500.000 unidades, algo que no sucederá hasta finales de 2014», indica Bankinter en su estudio.
Soluciones: ¿incentivos fiscales? ¿crear un Žbanco maloŽ?
Sobre las fórmulas que podrían hacer que el sector inmobiliario levantara el vuelo, Bankinter hacer referencia a los incentivos fiscales (reducción de los impuestos del IVA y del ITP), a los que califica de «insuficientes» ya que «anticipan algunas decisiones de compra, pero no provocan una reactivación del sector». «Estas medidas son simplemente cuidados paliativos en espera de que llegue la verdadera medicina para el mercado inmobiliario, que no es otra que el empleo».
Impulsar un Žbanco maloŽ conllevaría grandes rebajas y aceleraría la demanda
Además de estas medidas fiscales, Bankinter habla de la posibilidad de crear un Žbanco maloŽ como posible solución al parón inmobiliario. Según la entidad, esto permitiría «acelerar la demanda de vivienda y reducir la exposición problemática» de la banca. «La creación de un Žbanco maloŽ, como ya se hizo en Irlanda, y un ajuste significativo en el valor de los activos estimularía a las entidades financieras a aplicar importantes descuentos en la venta de su cartera de adjudicados», afirma. En este sentido, cree que «existe una elevada probabilidad de que el futuro Gobierno resultante de las elecciones promueva activa y rápidamente la creación de este Žbanco maloŽ».