Fuente: ABC.es

Una hipoteca es un contrato muy serio, cuya firma obliga al hipotecado a pagar regularmente una cuota a su entidad financiera a cambio de la financiación del coste de una vivienda. Para los españoles, pagarla es algo casi sagrado, como muestra el hecho de que aunque la situación económica es compleja, la morosidad de las familias aún no se ha disparado significativamente, ya que éstas consideran prioritario cumplir sus compromisos. Sin embargo, en ocasiones este pago no se puede hacer.

Para la mayoría de las familias, pagar la hipoteca es algo sagrado

En este caso es cuando la entidad financiera entra. Según Luis María Grande, experto del sector inmobiliario de Ernst & Young Abogados, lo que pase después de producirse los primeros impagos «depende mucho de la actuación del propio banco. Hace unos años con 3 cuotas impagadas se procedía a la ejecución hipotecaria pero ahora mismo los bancos no les interesa tanto hacerse con el inmueble y avisan muchas más veces al deudor de sus cuotas impagadas. Y hasta cuatro o cinco o incluso seis no inician. Lo que los bancos no quieren ahora es hacerse con más inmuebles».

Pero en general cuando el banco da los requerimientos formales presenta una demanda de ejecución hipotecaria, lo que es un proceso sumario y ejecutivo que es mucho más rápido que los ordinarios. Según Grande, «es el procedimiento más rapido del ordenamiento jurídico». Se procede directamente a solicitar la subasta del inmueble.

Cada vivienda se subasta hasta tres veces para intentar colocarla

Previamente hay que requerir por acto notarial al deudor y a los diez días el banco presenta la demanda de ejecución hipotecaria. El hipotecado tiene un plazo de 30 días para oponerse a ella, aunque la ley establece muy pocas claúsulas de oposición (sólo en el caso de que se haya pagado ya o porque haya un error en la cantidad). El experto de E&Ydice que «muchos hipotecados se oponen pero si no es uno de estos dos casos el juzgado tira para adelante».

Pasados estos 30 días el juez dictamina el despacho de la ejecución del título hipotecario. Se solicitan los trámites legales oportunos (registro de la propiedad, bienes y cargas y señalar la fecha de la subasta). Cuando llega la fecha de la subasta, si no ha habido un acuerdo previo (que puede alcanzarse en cualquier momento entre hipotecado y entidad financiera) se procede, y hasta en tres ocasiones se subasta el inmueble en caso de quedar desiertas (como está pasando en la mayoría de ellas ahora). El precio por el que se vende la vivienda es el valor de tasación.

Entre que se interpone la demanda y el desahucio pueden pasar hasta dos años

Si nadie compra el inmueble «la ley da la posibilidad al ejecutante (banco o caja) de quedarse el inmueble por la mitad del valor de tasación». Si esto se produce pueden pasar dos cosas: que la deuda se considere saldada con ese precio o que sea aún mayor que este valor, en cuyo caso «el banco tiene todo el derecho conforme a la ley de seguir ejecutando otros bienes», es decir de perseguir al deudor con sus bienes presentes y futuros.

Una vez que la vivienda ya se ha adjudicado, bien a un individual (hay muchos «subasteros» profesionales que se dedican a buscar «chollos» inmobiliarios), o bien al propio banco, se produce el desahucio del moroso en caso de que aún no haya dejado la vivienda. Estos desahucios suelen ser pacíficos aunque no lo son siempre y los plazos suelen ir entre año y medio y dos años desde que se interpone la demanda hasta que se procede al desalojo, aunque «depende totalmente del volumen de trabajo que tenga el juzgado que esté llevando el caso», asegura Grande.

«Bienes presentes y futuros»

Si la entidad financiera decide seguir al moroso hasta considerar saldada su deuda, «se pide otro proceso, seguramente declarativo ordinario y se busca el embargo del resto de bienes que tiene: salarios, depósitos en las cuentas, devoluciones de Hacienda, subvenciones, también un pequeño porcentaje de las pensiones son embargables… Otros bienes pueden ser los frutos y rentas (beneficios de un negocio), vehículos (también se subastan)».

Esta es la principal diferencia de nuestra ley hipotecaria, que contempla la dación en pagosólo si hay acuerdo, con la de por ejemplo EE.UU., donde con la entrega de la vivienda se acaba el proceso judicial en la mayoría de los estados. Según Grande, «nuestra ley contempla la posibilidad de la dación en, por el artículo 140 de la ley hipotecaria». Pero al ser necesario el acuerdo entre la entidad financiera y el hipotecado, apenas se da. El experto inmobiliario asegura que «en cualquier caso esta posibilidad entraña un peligro para el sistema financiero porque puede provocar falta de liquidez. Para el hipotecado con mala situación sería un alivio pero hay que valorar si ese alivio va a perjudicar o no a la mayoría de los hipotecados».